Investir em fundos imobiliários no Brasil

O artigo de hoje fala em investimentos em fundos imobiliários no Brasil. Com a actual conjuntu

Vale a pena investir em fundos imobiliários?

Antes de começar a falar sobre as vantagens e desvantagens dos fundos imobiliários, é importante perceber os conceitos. Para isso, você deve saber a resposta das três perguntas a seguir, que explicam o funcionamento básico desse produto financeiro:

1. O que são fundos de investimento?
Os fundos de investimento lembram muito o dia-a-dia de um condomínio. Há vários participantes (moradores) que possuem uma cota (apartamento) do fundo. A administração dessas cotas é feita por um gestor (síndico), que é o responsável por tomar as decisões de investimento (conduzir as melhorias para o prédio).

2. Porquê investir em fundos?

Eles são uma forma de popularizar e facilitar os investimentos. Cada um dos cotistas investe uma parte do dinheiro necessário para comprar um produto financeiro mais caro, que muitas vezes seria inacessível se o investidor tentasse comprá-lo sozinho.

3. O que são fundos imobiliários?
São fundos que investem no mercado de imóveis. Há três tipos:
Fundos de renda de aluguel: considerada a opção menos arriscada, esses fundos são os mais populares. Os recursos são investidos na compra de imóveis para serem alugados. O rendimento dos alugueis é dividido entre os cotistas;
Fundos de investimento em títulos imobiliários: os recursos são investidos em títulos ligados a empréstimos que tenham imóveis como garantia. O rendimento normalmente está ligado a um índice de preços (como o IGP-M ou o IPCA) ou ao CDI (que segue a taxa básica de juro);
Fundos de desenvolvimento imobiliário: são os mais arriscados, mas também com maior chance de retorno. Os recursos são investidos em imóveis na planta. O rendimento está atrelado à valorização do imóvel durante a construção.

O bom momento dos fundos imobiliários
Especialistas concordam que este é um bom momento para investir em fundos imobiliários. Saiba porquê:

• A proximidade da Copa e das Olimpíadas tem multiplicado os empreendimentos pelo país, gerando muitas oportunidades;

• O cenário atual de queda de juros torna os fundos imobiliários mais atrativos;

•  A procura por fundos imobiliários nunca esteve tão alta e o mercado está aquecido. No primeiro trimestre de 2013, o número de pessoas físicas que possuíam cotas em fundos imobiliários passou dos 100 mil. De janeiro de 2012 a janeiro de 2013, o número de investidores em fundos cresceu 160%;

• A valorização dos fundos de investimento tem superado a da bolsa. Tudo bem que ganhos passados não são garantia de ganhos futuros, mas o fato é que em 2012 o índice IFIX, que reúne os fundos mais negociados, valorizou 35%, enquanto o Ibovespa, principal índice da bolsa de valores brasileira, subiu apenas 7,4%;

• A procura está bem mais alta do que a oferta. No final de 2012, o Banco do Brasil abriu as captações para um fundo de investimento imobiliário de R$ 1,6 bilhão, valor bem maior do que os cerca de R$ 100 mil habituais. A demanda foi 13 vezes maior do que a oferta, surpreendendo até os organizadores da operação.

Mas nem tudo são flores…
O momento para os fundos de investimento é bom, mas é preciso ficar de olho nos riscos ligados a esse produto financeiro:

• A perspectiva de alta dos juros no médio prazo pode comprometer parte da rentabilidade dos fundos imobiliários. Com a inflação subindo mais do que o esperado pelo governo, a perspectiva é de que a taxa básica de juro comece a ser elevada em breve;

•  Cuidado com os fundos que oferecem rentabilidade garantida! Antes de comprar uma cota, é necessário analisar bem o prospecto do fundo, que detalha suas características. Normalmente, a rentabilidade é garantida apenas nos primeiros dois a três anos e, depois desse período, ninguém pode assegurar que ela manterá os níveis iniciais;

• Riscos diferentes para fundos diferentes. Como vimos anteriormente, existem três tipos de fundos imobiliários, cujas características e riscos são bastante diferentes. Nos fundos de renda de aluguel, alguns dos principais riscos são a taxa de vacância e a inadimplência dos inquilinos. Já nos fundos de desenvolvimento imobiliário, a auditoria e os estudos de viabilidade estão entre os riscos mais apontados pelos especialistas. Por fim, para os fundos de investimento em títulos imobiliários, as principais ameaças estão ligadas à origem desses papéis e seus critérios de seleção;

• Horizonte de investimento de médio e longo prazo. Os recursos investidos em fundos imobiliários devem ser mantidos por pelo menos de dois a três anos. Então, é importante que o investidor se prepare para não precisar tirar o dinheiro antes desse prazo e acabar vendendo suas cotas em um momento em que elas estiverem desvalorizadas;

• Liquidez reduzida. O mercado de fundos imobiliários está em um momento de expansão, mas ainda é considerado pequeno pelos especialistas. E em um mercado com ainda poucos compradores, fica mais difícil vender suas cotas em caso de necessidade;

• Incidência de 20% de IR sobre o lucro de uma eventual venda de cotas. Os rendimentos dos fundos imobiliários derivados de aluguéis, por exemplo, são isentos de IR, mas caso você tenha lucro na venda de suas cotas no mercado, terá que descontar essa mordida do leão.

Este foi um artigo patrocinado pela Cenize, empresa do grupo SAGE e disponibilizam vários softwares financeiros para particulares e empresas no Brasil e não só.